三四線城市的房價趨勢：已有百城房價破萬，三四線城市房價預(yù)計下跌？

據(jù)*數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為12809元/平方米，環(huán)比增長1.2%，同比增長8.6%；相比6月份12658元上漲了151元/平方米。當(dāng)前100城房價已保持連續(xù)11個月超過1.2萬元的均價水平。

數(shù)據(jù)還顯示，2018年7月，100個城市中，房價*的城市為深圳，達(dá)到55533元/平方米。而房價*的城市則為荊門，為4576元/平方米。另外，統(tǒng)計顯示，目前房價突破兩萬元的城市共有11個，包括深圳、上海、北京、廈門、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊。

對此，專家表示，盡管百城新建商品住宅成交均價同比增幅達(dá)8.6%。但是，自2017年7月創(chuàng)下新高（同比增幅達(dá)到27.6%）后開始收窄，已經(jīng)保持連續(xù)12個月的同比增幅收窄趨勢。這主要得益于近一年來“房住不炒”的政策效應(yīng)，以及持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

不過，在房價上漲*快的城市當(dāng)中，部分三四線城市扮演引領(lǐng)者的角色。2018年7月，100個城市中宜昌、金華和北海等三四線城市房價同比增幅較大，增幅分別達(dá)到了48%、42%和40%。這也和此類城市樓市交易比較火爆的因素有關(guān)。

那么，部分三四線城市房價為啥會出現(xiàn)大漲呢？*，三四線城市房價由于人口流入少，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，所以房價一直處于價格洼地，而一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，那么三四線城市必將是投機(jī)者逐利的目標(biāo)。

第二，棚改貨幣化安置，為了更好給房地產(chǎn)“去庫存，化風(fēng)險”，發(fā)改委要求國開行通過PLS形式（抵押貸款）向地方政府發(fā)放貸款。地方政府拿到貸款后，就把錢發(fā)給棚改拆遷戶，而棚改拆遷戶拿到*后，就到周邊去買房。此舉雖然達(dá)到了“去庫存”的預(yù)期目標(biāo)，但是大量棚改拆遷戶的購房需求推高了當(dāng)?shù)胤績r。

第三，各大開發(fā)商紛紛將業(yè)務(wù)下沉到三四線城市后，各路炒房者紛紛涌向三四線城市炒房，由于目前國內(nèi)個人房貸政策比較寬松，所以炒房者通過加杠桿形式進(jìn)一步抬高了當(dāng)?shù)氐姆績r。今年1-7月份新增10多萬億貸款中，有接近四成流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要還是銀行的個人房貸業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，我們只要觀察7個月房價上漲城市的數(shù)量，就可發(fā)現(xiàn)，18年1-7月份房價上漲的城市數(shù)量分別為61、72、66、69、77、74和80個，這說明房價上漲的城市數(shù)量是在增加的。現(xiàn)如今，很多民眾擔(dān)心，房價這種上漲的趨勢還將一直持續(xù)下去。不過，我們認(rèn)為三四線城市房價已呈強(qiáng)弩之末，*性風(fēng)險正在積驟。

首先，導(dǎo)致三四線城市房價上漲的主因是棚改貨幣化安置。而如今三四線城市的房地產(chǎn)去庫存已經(jīng)接近尾聲，地方政府已經(jīng)順利完成去庫存的目標(biāo)，所以棚改貨幣化安置或?qū)⒔Y(jié)束，替換的是實(shí)物安置。

未來棚改工作還會繼續(xù)進(jìn)行，但是貨幣化安置的比重將會大幅縮小。若是這個造成房價上漲因素被剃除后，投機(jī)炒房者也將會撤離，三四線房價馬上會面臨快速回落的態(tài)勢。所以，三四線城市房價平均萬元以上的情況不可持續(xù)。

再者，對于宜昌、?？诘瘸鞘蟹績r增幅較大的三四線城市，住建部對其進(jìn)行約談并且實(shí)行問責(zé)制的可能性較大，而這些熱點(diǎn)三四線城市也一定會采取積極措施，來加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策。對于這些城市來說，去庫存已經(jīng)完成，下一階段工作重心將回歸到控制房價上漲的調(diào)控中。

*，三四線城市房價漲跌已經(jīng)開始分化，這就意味著*三四線城市風(fēng)險開始上升。同樣在18年7月份的百城房價同比下跌排行中，香河、大廠、廊坊等環(huán)京城市房價下跌*明顯，跌幅分別達(dá)到了29%、27%和25%。目前，三四線城市房價已經(jīng)漲跌互現(xiàn)，房價只漲不跌的神話已經(jīng)終結(jié)，炒房者的風(fēng)險開始上升。

2019年3月份百城房價數(shù)據(jù)中，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量高達(dá)80個，較二月份還多了6個。而且百城新建住宅已經(jīng)連續(xù)11個月超過1.2萬元的均價水平。但是，隨著住建部的約談房價上漲城市、棚改貨幣化安置將被取消，以及三四線房價開始了分化，未來三四線城市房價的拐點(diǎn)馬上就要到來。（注：文章轉(zhuǎn)載自今日頭條-專輯娛樂電影，圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。）

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